Os 'detalhes' do design podem proporcionar grandes retornos
Em conjunto, os sectores da construção e da construção são responsáveis por mais de um terço do consumo final global de energia e quase 40% do total das emissões directas e indirectas de CO2. É por isso que é positivo ver grandes agentes do sector imobiliário como a Frasers Property assumirem a liderança (e responsabilidade) no estabelecimento de fortes mandatos de sustentabilidade, com o recente compromisso de um objectivo de emissões líquidas zero em 2050.
É importante notar que o recente Relatório de Sustentabilidade da Frasers Property reconhece a necessidade de se envolver estreitamente com os empreiteiros para assegurar que este objectivo comercial central permeia toda a empresa. É um reconhecimento que parece óbvio, mas com uma carteira tão extensa, é compreensivelmente desafiante para uma empresa com este perfil manter-se ao longo dos detalhes do projecto.
A indústria da construção evoluiu para uma cadeia de fornecimento complexa porque não é prático nem realista para o utilizador final envolver-se directamente em cada detalhe do projecto. O cliente apresenta um briefing de alto nível baseado em aspectos chave da construção. Geralmente, esses aspectos-chave representarão o ROI esperado mais forte - uma determinação que se resume em grande parte a quem é o seu cliente e o que esse cliente mais valoriza.
Cada vez mais, a eficiência, a sustentabilidade e a saúde na construção são uma proposta de valor forte, particularmente por razões financeiras. É por isso que sistemas de classificação como o Green Star, LEED e WELL estão a ganhar força como fortes ferramentas de marketing no ambiente construído.
À medida que os detalhes do projecto são desenvolvidos e as entidades ao longo da cadeia de abastecimento se debatem com as realidades da regulação, engenharia e orçamento, fazem várias contrapartidas para satisfazer essas limitações. Estas contrapartidas podem culminar num projecto que se afasta significativamente da visão inicial e da proposta de valor. Por exemplo, economias de custos iniciais relativamente pequenas podem ofuscar a selecção de materiais que proporcionam um forte ROI e, a menos que o cliente tenha sido específico, pode desconhecer o potencial valor acrescentado de aparelhos e materiais de maior qualidade.
As empresas têm recursos limitados e, para os grandes agentes imobiliários, a atenção direccionada vai bastante razoavelmente para as decisões que mais importam. Mesmo na fase de concepção de um grande projecto de construção, é importante saber quais os componentes individuais que podem ter o maior impacto na comercialidade do produto final.
Um desses componentes é o Aquecimento, Ventilação e Arrefecimento (HVAC). Com uma tendência global de forte dependência do ar condicionado refrigerado, o HVAC representa cerca de 40% do consumo de energia de um edifício comercial e os utilizadores de edifícios (e o ambiente) sofrem um grande impacto financeiro durante os picos de procura, quando a eficiência do ar condicionado refrigerado cai e os preços da energia disparam.
Prevê-se que a proporção da procura global de energia do ar condicionado a partir do ambiente construído triplique até 2050. A Agência Internacional de Energia descreveu a crescente procura de ar condicionado como "um dos pontos cegos mais críticos do debate energético de hoje". Esta utilização de energia é, por si só, um grande contribuinte para as emissões de gases com efeito de estufa, mesmo sem acrescentar ao impacto cumulativo dos refrigerantes químicos.
A tecnologia HVAC tem avançado significativamente ao longo da última década. Com tecnologias como a Refrigeração Evaporativa Indirecta (IEC), as empresas são agora capazes de reduzir os custos da energia de refrigeração em até 80% e, de forma crucial, atribuem grande parte desta eficiência ao pico (e não apenas à procura global). O Refrigeração Evaporativa Indirecta não é limitado pela humidade da mesma forma que a tecnologia evaporativa convencional, o que remove algumas limitações climáticas. Ao contrário dos sistemas refrigerados, não utiliza refrigerantes químicos e fornece 100% de ar fresco, exterior.
O que isto significa é que o sistema HVAC de um edifício é uma importante oportunidade autónoma não só para cumprir fortes mandatos de eficiência e sustentabilidade, mas também para reforçar a proposta de valor para os clientes que querem um edifício eficiente e sustentável.
Além disso, a saúde dos edifícios (particularmente em toda a COVID-19) está a emergir como uma consideração chave para os compradores e ocupantes dos edifícios. A resposta pandémica sublinhou o papel crítico dos sistemas HVAC na minimização do risco de transmissão de doenças infecciosas transmitidas por via aérea. A Organização Mundial de Saúde, o Centro de Controlo e Prevenção de Doenças dos EUA e as associações industriais de ponta recomendam que as comunidades, indústrias e governos tomem todas as medidas razoáveis para maximizar a ventilação do ar exterior.
O mercado imobiliário já está a responder com um maior enfoque na construção da saúde e as empresas estão a desenvolver uma nova perspectiva sobre como a construção da saúde tem impacto na produtividade e nos resultados. É provável que a saúde dos edifícios se torne uma consideração-chave durante as transacções imobiliárias para o futuro.
Se a eficiência, sustentabilidade e saúde são considerações importantes para um utilizador de um edifício, os maiores contribuintes para estas merecem atenção durante toda a fase inicial de concepção, em vez de serem condicionados mais tarde por aspectos de concepção de menor importância. Mesmo para aqueles que se encontram no topo da cadeia imobiliária, o envolvimento com arquitectos e engenheiros no início de um projecto para estabelecer parâmetros fortes em torno da concepção do AVAC, é susceptível de trazer dividendos significativos.